En primer lugar debemos tener claro qué es una cláusula suelo. Como muchos ya sabéis, gran parte de las hipotecas españolas a tipo variable calculan sus intereses en base al Euribor más un diferencial. Los bancos han venido incluyendo una cláusula llamada suelo que delimita un tope mínimo de intereses, es decir, a pesar de que el Euribor esté en mínimos históricos el interés no puede bajar de cierto límite porcentual.
Una vez sabemos qué es una cláusula suelo debemos tener en cuenta que no todas las cláusulas suelo son abusivas, pues la abusividad de las mismas depende de la falta de transparencia en la manera de añadirlas al contrato. Así pues, para determinar si la cláusula suelo está incluida en el ámbito de aplicación del Real Decreto-Ley 1/2017 se utilizan los siguientes criterios, establecidos en la sentencia del Tribunal Supremo 241/2013:
- Debemos encontrarnos ante un contrato de préstamo a interés variable.
- La falta de información suficiente en cuanto al cálculo de intereses.
- La apariencia de que el suelo tiene como contraprestación la fijación de un techo.
- Su eventual ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
- La ausencia de ejemplos de escenarios diversos en el momento de firmar la hipoteca, relacionados con el posible comportamiento del tipo de interés en el futuro (por ejemplo como quedaría el interés en casos de subidas o bajadas del Euribor).
- La falta de advertencia previa, clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.
Con la información anterior ya podemos saber si nuestro préstamo hipotecario tiene cláusula suelo y si la misma puede ser considerada abusiva. En caso afirmativo podemos acogernos al nuevo procedimiento extrajudicial aprobado para reclamar al banco que nos elimine dicha cláusula y para que nos reintegre los intereses cobrados indebidamente a causa de la misma. Veamos pues a continuación cómo realizar esta reclamación en base a las pautas establecidas en el Real Decreto-Ley 1/2017 aprobado por el Gobierno el pasado 20 de enero.
En primer lugar, destacar que las entidades de crédito tienen un mes para implantar un sistema de reclamación previa, del cual deberán informar a todos sus clientes con cláusulas suelo para agilizar al máximo la tramitación de las peticiones.
Una vez iniciada la reclamación que se hará por escrito (mediante el formulario que facilite la entidad bancaria o mediante escrito realizado por uno mismo), el banco dispondrá de 3 meses para atender y resolver nuestra reclamación, poniendo a nuestra disposición el importe a devolver en los casos en que proceda.
Por tanto, si bien podemos realizar nuestras reclamaciones desde ya, el banco dispone de un mes de margen para implantar un departamento de resolución de conflictos referente a las cláusulas suelo, y el plazo de los 3 meses no comenzará a contar hasta que se haya implantado dicho departamento o haya transcurrido un mes sin que la entidad hubiera puesto en marcha el mecanismo correspondiente.
Dentro de esos 3 meses para negociar de los que dispone el banco, deberá efectuar el cálculo de la cantidad a devolver y remitir oferta al consumidor desglosando los importes e indicando los que correspondan a intereses de demora. Si el Banco considerase que la devolución no es procedente, éste deberá detallar las razones en que motiva su decisión. Llegados a este punto, si el cliente no está conforme con el cálculo y la oferta realizada por el banco, se podrá continuar la reclamación mediante la vía judicial, delegando la decisión final a los tribunales, pero habrá que tener en cuenta que si la sentencia establece el mismo importe o inferior que lo ofertado por el banco no procederá la condena en costas y por tanto el cliente no recuperará lo gastado en abogado y procurador para realizar la reclamación.
Cabe destacar que existe la posibilidad de acordar medidas compensatorias diferentes a la devolución del efectivo. En este caso la entidad bancaria deberá ofrecer al cliente una propuesta que le permita conocer los detalles de la medida compensatoria y concederle un plazo de quince días para que manifieste su conformidad. La aceptación de esta medida requerirá que el cliente haya recibido información suficiente y adecuada sobre la cantidad a devolver, la medida compensatoria y el valor económico de esa medida.
Esto es especialmente importante, ya que el modo de devolución puede tener un efecto u otro en nuestra declaración de la Renta. En vez de explicar lo que dice la ley al respecto os pondremos un ejemplo para que se entienda con mayor facilidad:
- Imaginemos que Pepe recibe de su banco 6.000 euros por la devolución de la cláusula suelo cobrada indebidamente durante un plazo de
8 años, junto a 900 euros de intereses de demora como compensación. Según el decreto publicado en el BOE ni los 6.000 euros de
reembolso principal ni los 900 euros restantes tributarían como ingreso en nuestra declaración de Renta, pero pese a ello el cliente sí debe
regularizar las deducciones por compra de vivienda habitual que se hubiera aplicado en el pasado en la parte de las cantidades correspondientes
a las cláusulas suelo.
Si estos 6.000 euros se aplicaron íntegramente a la deducción durante ocho años –es decir, a 750 euros anuales–, Pepe solo deberá devolver lo deducido en los últimos cuatro años (que son los años no prescritos), es decir, sobre 3.000 euros.
Pepe no pagará intereses de demora a Hacienda ni recargo fiscal alguno por esta regularización.
Solo hay una forma de evitar la regularización de las deducciones por vivienda habitual y demás: que el cliente no reciba la devolución en efectivo, sino que el banco lo amortice del préstamo principal de su hipoteca. Al considerarse que era parte de la inversión destinada a la adquisición de su casa, Pepe mantiene las deducciones pasadas.
Finalmente indicar que el procedimiento de reclamación extrajudicial será gratuito, el banco no podrá cobrarnos nada por ello. No obstante el Real Decreto-Ley indica que para el caso de tener que formalizar nueva escritura de préstamo eliminando la cláusula suelo y su posterior inscripción registral producirán exclusivamente los gastos notariales y registrales correspondientes a un documento sin cuantía y a una inscripción mínima, cualquiera que sea el importe de la hipoteca. Quién deberá correr con esos gastos es harina de otro costal, pues como ya indicamos en otro artículo los gastos por formalización de escrituras hipotecarias corresponderían al banco de acuerdo con la sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo.
Si bien no es necesaria la intervención de un abogado en el proceso de negociación extrajudicial, recomendamos acudir a uno para que realice el cálculo de los importes que el banco debería devolver. En nuestro despacho te podemos asesorar tanto en cómo realizar la reclamación previa si te ha quedado alguna duda, como en el cálculo de los importes a devolver. Y si lo prefieres realizamos la reclamación previa por ti para que no tengas que preocuparte de nada. ¡Pide cita sin compromiso!
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