La mayoría de nosotros en algún momento de nuestra vida, ya sea por estudios, trabajo o simplemente por comodidad, hemos vivido de alquiler. Igualmente, constituye una práctica habitual alquilar una vivienda de tu propiedad como inversión. Pero siempre surgen algunas dudas, como por ejemplo: ¿estoy obligado a soportar gastos como el IBI o las basuras? ¿el propietario puede venir un día y entrar en la vivienda? ¿puedo echar al inquilino cuando quiera?
A continuación encontrarás unas pautas básicas a tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler
1º Datos de identificación indispensables.
Aunque pueda parecer insignificante, en todo contrato debe aparecer de forma clara la identificación de las personas que formarán parte del mismo, así como de la vivienda:
- El propietario es la persona que alquila la vivienda, y el inquilino es el titular del contrato que va a pasar a residir en la misma. Deben aparecer sus datos básicos de contacto: DNI, estado civil, ocupación y domicilio de notificaciones.
- La vivienda. Tiene que aparecer la dirección y referencia catastral de la finca, así como una pequeña descripción de la misma y los metros que ocupa, si tiene parking, trastero, etc.
2º Duración del contrato.
¿Por cuánto tiempo será el contrato de alquiler? Lo más habitual es acordar que la duración es de un año e ir prorrogándolo. La ley protege al inquilino por un período de 5 años, esto significa que el inquilino tiene el poder para decidir durante los 5 primeros años si quiere seguir o no en la vivienda, renovando el contrato de forma automática o extinguiéndolo avisando con 30 días de antelación a la finalización de cada anualidad.
Transcurridos los primero 5 años, la ley ya permite que la decisión de renovar el contrato sea tomada por cualquiera de las dos partes, avisando con un mínimo de 4 meses de antelación el arrendador y 2 el inquilino su voluntad de no renovarlo o terminarlo. Si ninguna de las partes dijera nada a la otra, se renovará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
3º Renta y fianza.
La renta será la que libremente se pacte. Si no se dice lo contrario, se pagará mensualmente dentro de los primeros 7 días de cada mes y siempre se tiene que dejar constancia de que se ha pagado, ya sea mediante un recibo o por transferencia bancaria. En nuestro despacho recomendamos el uso de la transferencia bancaria debido a que los recibos no siempre se rellenan de forma correcta y además pueden perderse fácilmente. No obstante, si prefieres el recibo puedes consultarnos como rellenarlo adecuadamente.
Para ayudarnos a garantizar que el inquilino pague la renta, puede resultar útil exigir un aval bancario o concertar un seguro que cubra estas responsabilidades. Igualmente, es posible revisar y actualizar la renta anualmente de acuerdo al IPC.
Además, cuando firmamos el contrato de alquiler, el futuro inquilino entrega al propietario una cantidad de dinero conocida como fianza. Su importe se corresponde con la renta de un mes, que el propietario devolverá al finalizar el contrato siempre que la vivienda no haya sufrido desperfectos o no queden cantidades pendientes a deber.
4º ¿Qué gastos paga el propietario? ¿Y el inquilino?
En el contrato deben quedar claros qué gastos tienen que pagar propietario e inquilino, porque será lo que cuente. Por lo general:
- Inquilino: gastos normales del uso (luz, agua, gas,...) y pequeños desperfectos, por ejemplo si se funde una bombilla o se estropea el "teléfono" de la ducha.
- Propietario: impuestos, seguros y averías importantes, como puede ser una caldera.
Si como propietario quieres que el inquilino pague el IBI o la tasa de basuras, tienes que dejarlo claro en el contrato. Para los gastos de comunidad, además de aparecer por escrito, hay que poner en el contrato la cantidad que se paga anualmente.
5º Mantenimiento y conservación de la vivienda.
He entrado a vivir en el piso y al cabo de un tiempo me aparecen humedades en el techo, ¿qué hago? Este es un ejemplo de una reparación necesaria para conservar la vivienda, que el propietario está obligado a pagar sin tener derecho a subirte el alquiler por ello, siempre y cuando el origen de esas humedades no sea culpa del inquilino. Otros casos habituales que podemos encontrar son fallos en la instalación eléctrica, problemas con el desagüe o las tuberías, o incluso averías graves en los electrodomésticos entregados con la vivienda.
Hay otras reparaciones menores que sí corren por cuenta del inquilino, como puede ser el caso de cambiar la cadena del inodoro o reparar la "pantallita" del horno. Imaginemos que entro a vivir al piso y al cabo de un tiempo se me estropea el filtro de la lavadora que venía con la vivienda porque está lleno de pelos. ¿Me corresponde a mí pagar esa reparación? La respuesta es afirmativa, pero si por el contrario, lo que sucede es que se rompe el tambor o el motor de la lavadora, al tratarse de una avería mayor lo tiene que pagar el propietario.
6º Inventario en caso de alquiler amueblado
Todos y cada uno de los muebles y enseres que tiene la vivienda deben quedar reflejados en el contrato. La forma más común es a través de un anexo, es decir, una hoja aparte del contrato, en la que aparecerán enumeradas cada una de las estancias, indicando qué elementos hay dentro de cada una de ellas. A modo de ejemplo: cocina (con sus electrodomésticos), sala de estar (con los sofás, mesas, sillas, etc), dormitorios (con número de camas, armarios, etc.). Siendo muy recomendable adjuntar foto del estado de conservación de los mismos.
Además de reflejar el equipamiento de la vivienda, servirá de garantía al propietario, en el momento en que el inquilino se marche, para poder evaluar posibles daños que pudieran haberse ocasionado y exigir que se devuelva en el mismo estado.
7º Ojo con las cláusulas nulas.
Como ya vamos teniendo claros algunos conceptos básicos, nos decidimos por alquilar una preciosa vivienda en el centro de la ciudad. El propietario nos trae un "contrato tipo" que ha visto por internet para que firmemos rápido porque nos insiste en que el piso está muy solicitado. ¿Debemos confiar en todas las cláusulas que contiene? Hay algunas cláusulas que en realidad son nulas y por tanto se tienen como no puestas, siendo válido el resto del contrato. Veamos las cláusulas nulas más habituales:
- Obligación de que el contrato dure como mínimo un año. La Ley permite que el inquilino pueda desistir del contrato de alquiler transcurridos los primeros 6 meses.
- Que el propietario pueda acceder a la vivienda para ver cómo está. Esta cláusula es contraria no sólo a la Ley, sino a la Constitución Española, que protege la llamada "inviolabilidad del domicilio". Si el inquilino no quiere, el propietario no tiene derecho a entrar en la vivienda sin autorización judicial.
- Que el contrato dure menos de un año. Hay propietarios que te intentan colar esta cláusula para evitar la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si como inquilino el piso va a pasar a ser tu vivienda habitual, esta cláusula es nula. Los contratos de temporada deben indicar la causa de la temporada y el inquilino debe tener fijada su residencia habitual en otro domicilio.
- Renuncia a la prórroga legal. ¿Qué es esto? Al comienzo hemos dicho que en los primeros 5 años, es el inquilino quien tiene el poder de decidir la duración efectiva del alquiler, y que a partir del quinto año se puede prorrogar a decisión de cualquiera de las dos partes por 3 años más. Por tanto, una cláusula que prohíba esta prórroga será nula.
- Exigir el pago por adelantado de mas de una mensualidad de renta. Si firmas un contrato en el que te exigen 2 o 3 mensualidades de renta por adelantado es abusivo y por tanto el propietario no puede desahuciarte por no haber pagado esas rentas, la renta se paga mes a mes.
- Traladar al inquilino la obligación de pagar las obras de conservación. Recordarás que hemos dicho que el propietario tiene que sufragar las obras necesarias de la vivienda, por lo que no puede hacer que el inquilino las pague. Al inquilino sólo le corresponderá pagar pequeñas averías de mantenimiento, pero nunca obras de conservación de la finca.
RECUERDA: para evitar problemas y quedar protegidos ante cualquier situación que se nos pueda presentar, resulta muy recomendable acudir a un profesional que pueda redactar un contrato de alquiler bien hecho y que proteja los intereses de ambas partes.
Esperamos que estos consejos te ayuden a la hora de negociar tu contrato de alquiler. Si tienes cualquier pregunta sobre este tema no dudes en contactar con nosotros.
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